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TとLで解答が割れてるようで。

問20?
なんだか面白い議論が交わされてますねー。
出先から更新してみた笑

以下の肢が正しいか否か。
⑴『契約に当たって権利金、敷金、保証金等の一時金の授受がない場合は、実質賃料と支払賃料の額は同じになる』by掲示板抜粋!

読みかえると…
『支払賃料に共益費実費相当額を含むか。』

……わからんー笑
個人的には”含まれる”に軍パイで、この肢は正解かなぁ。
『実質賃料=支払賃料+一時金の運用益+実費相当額』
ですが。

実費相当額は、
賃上げ出来ない時に共益費の名目で徴収するで、実質的には賃料。

賃料の定義は、
貸主に支払われる経済的対価。

だから、支払賃料は実費相当額を含んだ概念としても違ってないような気がする。



⑵『地代を求める場合の積算法の適用における基礎価格の査定に当たっては、使用方法等が契約条件によって制約されているか否か(最有効使用の実現の程度)を勘案して求める必要があるが、契約に当たって授受される一時金の内容を勘案する必要はない。』by掲示板抜粋!!!

こっちはもっとムズイな笑

えーっと、そもそも積算法で一時金てどうやって考慮すんねやろ。

分解して考えよう。
基礎価格 × 期待利回り + 必要諸経費等

必要諸経費はないな。

基礎価格か期待利回りか…

んー…期待利回りな気がするなぁ。
少なくとも、将来見込み一時金は期待利回りで加味すると思うし。

これもあくまで感覚的にはって感じですケド。
基礎価格の査定で『契約条件を勘案する』って抽象的な表現でくくると、一時金の内容を含んでもいいような気がするし。
そうなるとこの選択肢は×だけど。

てか⑴⑵どっちも正解になってしまった笑

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【応用答練第2回目】民法

謎の頭痛でここ数日死んでました。
これが受験ストレスというものか???


民法答練集中力欠如過ぎてひどそう笑
民法2回目。法定地上権、債権譲渡
問1:法定地上権
(1)売却代金に物上代位できるか?
????ってなりました笑
え?できるよ?それがなにか?
どうやらこれも論点らしく、そもそも不動産が売却されても抵当権の効力は及ぶので物上代位を認める『必要があるのか?』ってことみたいです。
物上代位出来る。理由304条に書いてあるからって解答したので一応あってるはず。
(3)法定地上権の成否:共同抵当の場合の建物再築したとき
成立しない。共同抵当の場合は土地建物全体で評価してるから、法定地上権認めると銀行に不測の損害あるから。
これ共同抵当ってキーワード書いた論証しなかったから多分×される。。。
上位層:9割
自己採点:5割

法定地上権系の問題苦手です。論点整理がまだ上手いことできておらず。。。


問2:債権譲渡
(1)賭博債権と異議なし承諾の関係
基本問題集に載ってる問題!
なんですけど、異議とどめない承諾の法的性質を書き忘れた笑
2枚目の一番最後に書いて矢印でグァーーって引っ張って挿入しといたけど点数くれるのかしら?
(2 )債権二重譲渡の対抗要件
基本問題集に載ってる問題!
こっちは大丈夫。
上位層:9割
自己採点:6割

両問とも基本論点が多かったです。
が、論証例かなり適当に書いたから点数は伸び悩みそうな予感。。。

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ディズニーランドと最有効使用との関連てどうなんでしょ

先日のディズニー評価の続き!(どんだけネズミ好きやねん)



あくまで妄想評価でございます。。。


アミューズメント施設って最有効使用どうなってるんだろう?

ディズニーで言えば複合不動産の最有効使用は『現況継続』でしょう(`・ω・´)

じゃあ敷地の最有効使用は……?
『この敷地の最有効使用は遊園地と判定した』ってなるんかな〜笑

まぁ正確には複合不動産と一致する必要もないから工業地とかも有り得るんだろうけど。。。



論文で書くのって、戸建住宅地、共同住宅敷地、商業施設敷地、工場敷地とかが大半で、ホテルの敷地とかゴルフ場地とかの事業用敷地ってあんまり最有効使用に出てこないよね。


そもそもどんな時にホテルの敷地が最有効使用になんねんって思ったけど。。。


ディズニーランドの近隣地の最有効使用はホテルの敷地ってのはありそうですね!
ミラコスタは更地の最有効使用が実現している複合不動産といったところか(・∀・。)


でもこれは極端なケースですよねー
渋谷TACの隣にも東急のホテルあるけど、あれも更地の最有効使用はホテルになるんかしら?

ん〜実務的なのはよーわからんとです。



( ゚Д゚)それはそうと最近鑑定理論の勉強してるのかい?

(´・ω・`)み、民法と会計が忙しくて。今週から答練も週3であるし!

( ゚Д゚)まぁ確かにそうか。

(`・ω・´)でしょでしょ!

(#`皿´)基準の暗記ぐらいはしとけよ!!!

(;-ω-)はい…

しかし、論証例の暗記にかなり時間を持っていかれておるな〜

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【応用答練第1回目】会計学

寒空の中、東京都庁へ願書入手に行ってきましたー!
都庁広過ぎて迷いに迷ったよ。まよいまいまい


会計学1回目。財務諸表の機能、一般原則、認識基準
問1:財務諸表の機能、一般原則
真実が相対的真実となる理由は?
うん、知らん!そんなとこ抑えてないです!
①会計の目的適合性、②損益計算の暫定性、③代替的会計処理方法の容認だそうです。
これだけ書いても意味不ですね。
(注)以下、私なりの解釈です
①は会計の目的は時代とともに変わるから真実内容、つまり何が正しいかも変わるよねってことです。
②は損益計算は見積りの要素含むからってことです。狭義の①な感じ。引当金計上は今年10円が真実でも来年は20円が真実の可能性もあるってイメージです。
③はそのままの意味です。定額法も定率法もどっちも正しい。真実は相対的なり。

ちなみに重要度は③>②>①だそうです。

んー真実性の原則をそこまで深く掘り下げてなんていませんー、重要性もあんまり感じないのですが答練で出ちゃった以上抑えないと。。。

上位層は8割。
自己採点6〜7割。

問2:認識基準
いきなり継続的役務提供契約でちょい面食らう問題。具体例もあげよ、なんで書きづらいです。
上位層は8割。
自己採点6〜7割。

知らない論点でも無理くり書きまくったので、裁量点がどれくらい載るかって感じです。


■鑑定理論(演習)応用答練2回目、民法応用答練1回目、アクセス1回目採点後答案回収。
鑑定理論(演習)2回目自己採点6割 → 結果6割
計算間違えたらそれ以降はやり方あってても×されるんですね。。
×がたくさん並んでて悲しい。

民法応用答練1回目問1自己採点8〜9割 → 結果8割
民法応用答練1回目問2自己採点7〜8割 → 結果7割
民法アクセス1回目自己採点8割 → 結果7割

民法むずいな〜。点数も伸び悩む。
Y先生は合格レベルだからこのままで良いとおっしゃってくれたけど、いまいち自分のやり方は間違った方向性な気がしている。
今やってるのは論点見つける訓練して、論証例吐出す。
それでOKとも言われたけど、知らん論点出たらもう0点になってまうんですがこれで良いんだろうか??
不安ですねー。

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ディズニーランド値上げ!鑑定評価との関連は??

ディズニーランドが値上げするみたいですねー6400円から6900円へ!
混雑防止のためなんですって。

ディズニー好きですけどそんな頻繁にいかないから500円位の値上げはふーんって感じですけどねーそもそも行く相手が…



ディズニーランドを鑑定評価するとしたらいくら位になるんでしょうか?笑

事業用不動産だから収益還元法で売上高から売上原価、販管費控除したものを還元する方法だと思うけど。

調べてみたら年間売上はディズニーランド、ディズニーシー合わせて4,000億位、営業利益1,000億位でした(2013年)。
ホテルのだけど首都圏の平均還元利回り5.5%でした。(アミューズメント系ならもうちょい利回りは高くなるかな?)

え〜と、1,000億÷5.5%で、、、、


1兆8200億????笑笑笑



こんなおーざっぱな計算したらプロの鑑定士先生に怒られるかもしれませんが笑

凄まじい額ですね〜。
こんなんちょっと利益下がったり、利回り変動しただけで固定資産の含み損やばいやん!
10億が四捨五入される世界!?
つかこんな固定資産持ってたらB/S重たすぎでしょ笑
まぁさすがに強制評価減適用レベルまではそうそう下がらないでしょうけど。

事業用不動産は景気の動向もろに受けるから怖いですねー。
しかし、いつかはディスニーランドとかUSJとか鑑定評価してみたいもんだ笑


( ゚Д゚)それは良いけど君は受験勉強しなくてよろしいの?

なに遊んでるの?



(´・ω・`)き、今日は仕事頑張ったし…!


(#`Д´)言い訳すんなァァァァァ!!


(´;д;`)!!!


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プロフィール

Author:ねこきん
ねこきんと申します。
センター試験の偏差値37のアラサーサラリーマンによる不動産鑑定士取得までの奮闘日記を書いていこうと思います。
平成26年不動産鑑定士試験短答式試験に合格。
平成27年度不動産鑑定士論文試験の合格を目指して勉強しています。
一人ツッコミ多いのはムシしてください。

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