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【2014全答練第1回】鑑定理論(論文)問1

全答練第1回目の鑑定理論解いてみました!!

さすがに基準ベタ貼りの解答じゃ対応できませんが、最後まで埋めることできたので満足です!
というか片方は書くこと多すぎて60分超えた。
自己採点は7割位。
といっても自己文が多いのでどれだけ点数付くのかよくわかりませんね。。。


市場分析と試算価格調整との関連っていう今年の応用答練の第1回目とまんまの問題が出てました。

以下、考察。
考察は1問ごとにします。
基準じゃ対応できないので解答例と全然違っていますが、大はずしはしてないと思います。

問1.市場分析の問題

(1)市場分析、地域分析、個別分析との関連を述べよ。
市場分析の意義書いて、後は6章の基準をベタ貼り。

配点:13点
自己採点:11点〜13点

(2)市場分析と価格3手法との関連を述べよ。
まず価格三手法の前文、各手法の定義を基準から貼り付け。
次に各手法と市場分析の関連を書いていく。
①原価法。書きにくかったので経済的減価要因の分析で市場分析結果を反映っていう風に逃げました。
②取引事例比較法。事例選択、要因格差修正は市場参加者の観点から行うこと。市場参加者が違うと価値尺度が違って適切な比較できないよって感じ。
③収益還元法。貸室の稼働率で賃貸市場の動向と関連する。利回り求め方の留意事項に『市場の実勢を反映した〜』ってあるのでベタ貼り。

配点:16点
自己採点:9〜10点
ここ配点でか!w

(3)市場分析と試算価格調整との関連を述べよ。
まず調整の意義を基準から貼付け。
説得力に係る判断=試算価格の重み付け。重み付けは市場参加者の属性・行動を反映した価格を重視してって感じ。
各論に定める基本形は調整の結果無視もOKの一文も入れる。

配点:5点
自己採点:4〜5点

(4)面大地の鑑定評価について市場分析と試算価格調整を具体的に適用して説明せよ。
想定される市場参加者はデベロッパー、投資家。
要因分析、手法上の各種想定・査定が上手くいった試算価格重視しようねって感じ。
(3)、(4)は応用答練そのまんまです。

配点:11点
自己採点:8〜10点

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【アクセスα第7回】会計学・経済学

今年も早くも1ヶ月過ぎましたね!
不動産鑑定士本試験まで後半年!!!
まだ半年なのか、もう半年なのか。。。


会計学7回目。棚卸資産の減損、退職給付会計、ストックオプション
棚卸資産の収益性低下による期末評価を上手いこと書けなかったなぁ。
他は無難に解けました。
上位層は満点予想。
自己採点8割。


ちなみにややこしそうな退職給付会計ですけど、
仕分けに登場するのは退職給付費用と退職給付引当金の2つだけって知っておけば理解しやすいですよ

(借方)退職給付費用  (貸方)退職給付引当金

これだけです。

後はこの2つを構成する要素を抑えていくだけです。
退職給付債務、退職給付見込額、年金資産から退職給付引当金を求める。
退職給付費用は勤務費用、利息費用、年金運用収益、数理計算差異、過去勤務債務から構成されている。


ストック・オプションは横文字で受けつけ難いですが、オプションって要は権利のことです。
例えば『株を100円で買える権利』がオプション。
今、株価が120円なら、権利行使で権利行使価格100円で買ってすぐ売ったら20円儲けってことですね。
あくまで権利なんで使わなくてもいいです。
株価が80円なら権利行使したら20円損しますから、そのまま80円で購入した方がいいです。
融通が聞くという点でオプションは便利だよってことですね。

コール・オプションのコールは権利を買うということです。

ストックオプションとは、自社株式オプションのうち、特に企業が従業員等に報酬として付与するもの。

ストックオプションは、ボーナスで『自社の株式を100円で買える権利』を買った、みたいな読み替えできることになるのかな。


経済7回目はAD-AS分析。
AD曲線、AS曲線のシフトの問題。
上位層は満点予想。
自己採点8割〜満点。

やっぱりいまいちわからんAD-AS分析(笑)
賃金率が上がったらAS曲線が左シフトする仕組みがいまいち理解不能なんです。。。
解説でもそういうの説明くれないからもやもやする。
結構プロセスを無視して講義しはるよなぁ。

質問するにもわからないことがわからないです状態なので、もうちょっと勉強深めないと。

後、どうでもいいんだけど経済学の解答例ってわかりにくいと感じるのは僕だけ?w

アクセス経済学の5回目、採点後答案回収。
自己採点と突合していきます。。

経済学5回目自己採点9割〜満点 → 結果9割弱
日本語が経済用語を上手いこと使えてなかったようで、ちょいちょい減点されてしまいました。

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不動産鑑定と行政法規

開発法とかで最有効使用の建物を想定しますよね。
建築できる建物って行政法規に関係するよな〜、なんて思って建築基準法を見直してたら鑑定理論の論文で結構使えそうな気がしてきて、建築基準法の勉強してましたw

〜本日の成果〜

◆会計学
金融商品会計、棚卸資産の時価評価、退職給付会計、ストック・オプション

◆経済学
資産効果、AD-AS分析
労働市場の分析っていまいちピンとこないんですよね。
てかそもそも、IS-LMもピンときてませんがw
財市場と貨幣市場を同時に分析してるって言われても、へ〜そうなんだ〜って感じというか。
よく理解できず。。。

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久しぶりに勉強日記

勉強日記書くの久しぶりになりますw
毎日書くクセをつけないとなぁ。。。

〜本日の成果〜

◆鑑定評価基準の暗記
総論5章、6章、7章、各論3章

◆会計学
退職給付会計、ストック・オプション

◆鑑定理論(演習)
区分所有建物及びその敷地、新規賃料
演習は継続賃料以外の類型が一通り終わりました!
継続賃料は本試験で出そうにないですが、鑑定理論の理解のためにヒマを見つけて解こうと思います。



ちなみに鑑定理論の応用答練4回目が返ってきました。
問1自己採点6割 → 結果:8割弱
問2自己採点8割 → 結果:8割弱
合計自己採点7割 → 結果:8割弱

今回初めて採点していただいた先生ですが、採点方法にクセがあるように感じました。(採点だけしてくださる講師かな?)
おそらくとてつもないクオリティの論文書いても50点満点はくれず、上限を45点で採点してるような気がします。
逆に、そこそこのこと書いてたら点数は付けてくれる感じ。
問1と問2では、明らかに問2の方が解けてるのに1点しか差がありませんでした。


この採点方法の場合、全体で団子になって差がつきにくくなりますね。
本試験でも十分にありうる採点方法ですが、得意科目がこれに当たると正直困ります。

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答練って、、、どれくらい重要なの???

昨年の平成26年目標の総まとめテキストが手に入ったので、少し手をつけつつ勉強を進めていこうと思います。

今日は答練について少し考察してみようと思います。
具体的にはどこまで手を広げるかといったものです。
分析の柱は当然『不動産鑑定士試験は相対評価』ということですね。


■まず、今年TACから出題された答練は確実に全て消化する必要はあります。
ねこきんが入手できるのはアクセスα、β、応用答練、直前答練、全答練。出来れば上級答練も入手したい。
優先度はAランク。


■次に、去年TACから出題された答練ですが、これもなんらかの手段で入手して消化したいです。
理由は二つです。
①不動産鑑定士試験は一年で合格する人が少ない=去年の答練を試験対策に使っていた・今年の試験対策使っている受験生が多くいる。
②去年、TACが試験委員対策として予想問題作成しているので、今年の予想にも十分有用。(今年も去年と同じような問題を出したくても、予備校なんで今年は多少違った問題を作らざるを得ないはず。全く同じだったら去年の受講生からクレーム来ちゃうしねw)
このため昨年の答練であってもやる価値は十分あると思います。
優先度はBランク。


2年前以降にTACから出題された答練は必要ないと思います。
これも理由は2つ。
①前述の2年分の答練だけでかなりの量。手を回しすぎると消化不良になる。
②これらの答練を持っている受験生は多年度にわたっている可能性が高い。そのため専業受験生の可能性も低く、勉強時間の確保が困難なはずだから、ここまで手が回っていないはず。
優先度はDランク。


■今度は、今年LECから出題された答練はTAC生より差をつけようと思ったら有用です。
といっても合格者の大半がTAC生ということを考えると優先度は落ちます。
LEC生が解けても、TAC生が出来ない問題は落としても致命傷にならないからです。
本試験予想に使う程度で、TACで言う直前答練や全答練だけで十分だと思う。
値段が安かったり、余裕があったらやろうかな位に思ってます。
優先度はCランク。


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【応用答練第1回】鑑定理論(演習)

モチベーションの低下からやや回復してきました!!
この集中力・やる気がしばらく続いてくれるとよいのですが笑

今回はいつもよりちょっと真剣に考察。

鑑定理論(演習)1回目。更地
オーソドックスな問題で文量も少なめでした。
調整文抜きで80分弱で鑑定評価額決定でした。
落とした主な論点は2つ。
①限定価格の事情補正率査定を微妙に間違った。▲2〜3点
②開発スケジュールを書かなかった。▲2点
他いろいろ端折った所がどれほど引かれるかって感じ。
自己採点は8〜9割程度。
上位層というか優秀答案が既に出てますね、98.5点。


個人的に懸念してるのはやはりスピードと正確さをどこまで向上できるか、です。
過去問をパラパラ見ましたが、尋常じゃないボリューム。
おそらく本番では手法の定義や調整分なんか書いてる余裕はないと思ったので、答練でも部分点落ちるの覚悟でそれなりに端折りました。かつ、字も結構崩しつつ。


如何に計算間違いなく、どれだけ早く最後まで書き抜けれるかに重点をおこう。
この答練を120分100点よりも90分90点位の方が価値あると思われ。
極論言えば、最後の調整分なんかも各試算価格の特性一行だけ覚えとけば勉強する必要もないかなと(調整自体は市場分析そのものなので論文対策上無意味ではないんですが)。
どうせ本番で書く時間ないし。
本番で書かないものを答練で書く必要もないし、答練の問題量に合わせてゆっくり時間懸けて丁寧に解くなんてナンセンスです。


80分で仕上がってそれなりかなと思いましたが、上位層は調整文抜きで70分位で仕上げるらしい。
手法への慣れ、字のクオリティをもう一段階下げる等で−10分程度削れるかどうか。
現時点ではかなり厳しい印象です。
問題を見て反射で手が動くようになるまで繰り返すしかないですね。


2chとかでは最後まで行くと裁量点が付くとも言われてますね。

誰が言ったのか、何かで見たのか忘れましたが、
『不動産鑑定士なんだから鑑定評価額まで出してなんぼやろ!』というのが個人的にすごい印象に残ってまして。
本試験でもなるべく鑑定評価額決定まで行けるように準備したいと思います。

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演習本は論文でも使えるね

勉強したくない・できない病が発病してしまったので今日はもう諦めます。

答練以外では1時間も勉強してないやw


やる気でないので例の演習テキスト、演習問題練習帳 入門編をぼんやり眺めてたんですけど、確かに演習やると鑑定理論の理解が深まりますね!

応用答練4回目で出題された開発法の問題も、スムーズに解けたりしたと思います。


後、論文にちょいちょい使えそうな文言もテキストに載ってたりします。
例えば開発法のとこでは『一般に、分譲用建物の方が賃貸用建物より建築費が高い』
…ま、まぁ当たり前のことなんですけど。意外に意識しないと論文書くときに思い浮かばないんじゃないかと(・・;)

アクセス鑑定理論で、更地の鑑定評価額の求め方として土地残余法と開発法について述べよって問題あったんですけど、①2手法の想定建物は違うんだぞってこと、②建築費用の高低に触れることで実務もイメージできてるぞ、ってことを強調する表現として、この一文入れるのありだと思います。

具体的には、
2手法の共通の個別的要因"容積率"に関する留意事項を書いた後に、なお書きする感じですね。
これを書いたからって部分点乗るかは微妙ですが、共通点と相違点を並べて書くと文章にメリハリが出て採点者への印象は良くなりますし。


他には単価比、面積比、総額比、買入れ限度額比の定義とか。
限定価格の求め方の論点書く時に、これらの定義入れれたらおそらく加点事由です。
アクセス鑑定理論で5章の問題2題も出たから予備校としても5章狙ってるような気もするし、抑えとくのもありだと思う。


ん〜明日はやる気が復活してるといいなー( ´艸`)

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【アクセスα第6回】会計学・経済学

平日なかなか忙しくブログ更新できず。
今日もあまりに眠いので一回寝てから夜勉強しよう、、、

答練の日記は答練のカテゴリにします!!
てかカテゴリ全然使えてねー!

会計学6回目。範囲は概念フレームワーク、減損会計、資産除去債務
相変わらず概念フレームワーク苦手。。。
減損会計、資産除去債務は固定資産の主要論点なので本番でもでそうですよね。
今日のアクセスは特に捻ったところないので上位層は満点とってくると思います。
自己採点9割〜満点。
アクセスの会計学は平均点が非常に高くて焦ります。(1回目40.3点、2回目39.2点です)


経済5回目はIS-LM分析。
計算問題交えつつ、クラウディング・アウトを説明せよって感じの問題!
応用答練3回目の問題と論点は同じでしたので結構解いてくるんじゃあないかな。
上位層は満点予想。
自己採点9割〜満点。


アクセス会計学・経済学の3回目、4回目の採点後答案回収。
自己採点と突合していきます。。。
すいませんが、採点点数は意図的にボカさせていただきます。

会計学3回目自己採点8割 → 結果:9割以上
会計学4回目自己採点8割 → 9割以上
経済学3回目自己採点9割〜満点 → 9割以上
経済学4回目自己採点8割 → 8割以上


概ね自己採点以上で点数が載ってきているので、キーワード等は落とさず拾えていると思います。
ちなみに採点者によっては5点程度は余裕でぶれてくるらしいので、自己採点は厳しめにするようにしてます。
現に、会計学なんかはミニテストでは結構減点されてたけど、アクセスの採点ではガンガン点数載っけてくれていますし。

個人的に、アクセス受けてる人はオプション料金払ってるだけに受験意識高く、全体で見てもレベルが高いと思う。
問題は基本的ではあるけど、ここで上位層に入れたら合格者レベルには自然と入っていくのかなと。
アクセスは何とか8割を割らないよう維持していきたい。


会計学は平均点めちゃ高い。受験生が得意科目にしてくるって本当なんだ。
経済学は上位層とできなかった人とで結構ばらついてます。なので30点前後が少ないです。
経済学は受験人数も減ってますし、苦手としている人が多いのかもしれないですね。

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年明けてからの

答練の調子がよろしくないので追い込んでいきますよー

〜本日の成果〜

◆鑑定評価基準の暗記:総論2章、8章、各論3章
今日は暗記を少し時間かけてしてみました。。。

◆会計学
財務諸表の機能、財務会計概念フレームワーク、認識基準、工事契約に関する会計基準、固定資産、ストック・オプション

◆鑑定理論:答案構成
答案構成って苦手です。
なんか勉強したー!!!力ついてるー!!!って感じがしないんですよね。
あと、すぐ解答みたくなってしまうw
答案構成に5分もしたらもうむずむずしてくる。。。

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【応用答練第4回】経済学

先日、経済学の応用答練を受講。

難しかったです。
過去の応用答練3回やアクセスから比べて一気にレベルが上がった感じ(`・ω・´)キリッ
といってもちゃんと本質を理解していれば解けたんでしょう。
ねこきんはまだまだ理解不足だと打ちのめされましたw

大問1:費用逓減産業
独占企業に対し、価格規制を適用して効率的資源配分目指しましょうって問題です。
が、余剰分析やら平均費用の計算がややこしく、混乱して大失敗しましたorz
解の公式とか久しぶりに聞いたな笑
そこは良いとして、確実に得点しなきゃいけないとこを落としてしまったので、そういったとこをきちんとしないと合格者からは引き離されてしまうんだろうなぁと反省です。。。
上位層8割位と予想。
自己採点4割位。甘く見ても5割。

大問2:IS-LM分析と流動性のわな
流動性のわなの本質わかってますか?金融政策・財政政策の本質わかってますか?って問題です。
こちらも初見で固まりましたが、なんやかんや書いていったら大筋は合ってたって感じです。
たまたま流動性のわなを掘り下げて勉強してたから解けただけです。
大問1もそうですが、基本講義聴くだけじゃ対応できないのでは、、、?
結構、講義だと結論だけ示されて、そういうものだと覚えてください〜ってのが多いから、そこに至る過程があまり理解できてないんだよな〜
上位層8割位と予想。
自己採点7〜8割位。

おそらく本試験ではもっと見たことない問題も出るだろうから、良くわからない時に如何に対応できるかですよね。
ん〜しかし、経済学の試験対策も難しいよね。
あれこれやっても効率悪いし。
経済学の本質?てやつを理解するようにしたら良いのかしら(´・ω・`)

なんにせよ模試で点数のらないのも悔しいので、勉強がんばりやす!!

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プロフィール

ねこきん

Author:ねこきん
ねこきんと申します。
センター試験の偏差値37のアラサーサラリーマンによる不動産鑑定士取得までの奮闘日記を書いていこうと思います。
平成26年不動産鑑定士試験短答式試験に合格。
平成27年度不動産鑑定士論文試験の合格を目指して勉強しています。
一人ツッコミ多いのはムシしてください。

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