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全国トップレベルが見えた。

賃料評価で気を抜くと地代と家賃で書いてることがごっちゃになってしまう。
総まとめ問11の問題を答案作成していて、基礎価格の留意点書いててぐちゃぐちゃになってしまったorz

家賃評価で『契約条件による土地の最有効使用の制限』のこと書いたらダメって解説になってるけど、モロに書いてました…

ここら辺、理解がまだまだ甘いんでしょうね。

んー最有効使用を実現できない理由でまとめるとわかりやすいのかな。
地代の場合は契約条件による制約(契約減価)、
家賃の場合は現況継続による制約(建付減価)って感じか。



ところで、優秀答案が更新されたんですけど上級答練も見れるんですね笑
よく考えてみたら短答アクセスのランキングとかも見れてるから、上級も見れるのか。
思わぬところでラッキー拾った!


鑑定理論は優秀答案で7割なんでやっぱり難しいんですね。
字やら答案の書き方からするに、2問とも同じ人がトップ答案ぽい。

つまり、この方が全国トップクラスってことか。
なので、ちょっくらストーキング。。
文字数は一行当たり55文字位。
用紙は2〜4行余り。改行をあまりしてないので魅せ方次第で二枚は余裕で埋めはりますね。


逆に言うと二枚埋めきっても7割か。
採点厳しいですね。。。


解答からある程度問題も予想できますけど、問2の後半は謎過ぎる。
優秀答案には、
クロスボーダー…RICSが定めるREDBOOK…米国鑑定評価がむにゃむにゃむにゃ…


なんだこの答案は!笑

てか、こんな単語出てくるのが凄いな!


日本と米国鑑定評価との関連を説明せよ、といった問題かなぁ。
本試験で固まってしまうような問題でた時に備えて練習よ!的な出題意図かしら。

優秀答案さんからは鑑定評価に興味持って調べて勉強してるんだなぁってのが伝わりますね。

(=ↀωↀ=)『キミも実務の本でも読んだらどうだね』

(´-ω-`;)ゞポリポリ『要説すら満足に理解できないので、お腹いっぱいでございます』


ちなみに経済学100点、演習89点と、ここら辺は上級やのに鬼スコアw

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総まとめも終わって、四月にも突入して

鑑定理論の総まとめ講義の最終回。


最終回は心に優しくない難問揃いでした。
初見だとなかなか全ての問に、こうだ!って答えられないです。
半信半疑で論文書くのって精神的に辛いですよねー。


個人的には、各論問題は宅地の方が論点シンプルなんで好きです笑
建物及びその敷地は最有効使用のパターンやら権利関係やら考えないといけないから、答案構成に時間が掛かるし、自己文も多くなる傾向にあるし。


各論1章系の問題は演習の経験が生きてきますね!
基礎価格の考え方やら配分率の説明やら。
最後の各論3章で『建築費が上昇』という要因を収益費用項目のどこで反映するかって問題も、
修繕費、損害保険料、資本的支出で反映するって答案構成したけど、そういえばこの3項目て演習で『再調達原価×X%』で求めてるな〜なんて思って新たな発見したりしてました。


そんな演習イケるやんと思ってたワタクシ、先日受けたアクセス演習8回目で自信マンマンに9割超と自己採点してましたが、よろしくなかったよ!と、まさかの死刑宣告…!!orz
まだ答案回収してないから、どこ間違えたかもわからないけど。。。
わざわざ計算結果メモして答え合わせしてるのに自己採点違うってヒドイ有様w
というか、今見直しても、再調達原価から減価額、配分率、鑑定評価額まで全部一致してるんだけどなぁ。気になる。。。

ちくしょー、悔しすぎる。

次の演習は4月半ば、か。絶対リベンジしてやる…!
今週末にある鑑定理論も仕上げに入らないといけないし、いよいよ直前期のにおいが漂ってきました。。。
4月と聞くと、もう4月か〜っと思うけど、あと四ヶ月って聞くとまだ4ヶ月もあるのか〜っと思う不思議!

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【アクセスα第8回】鑑定理論(演習)・民法

アクセスα最終回!
いよいよ来週からβに入ります。
本試験レベルなったり、上級生が合流してきたりと色々楽しみでもあります。

今夜も約束があるので早めに日記を。。
最近遊び過ぎかな…笑


自己採点
鑑定理論(演習)8回目:9割超
民法8回目:7割

受験日:2015/3/28

鑑定理論(演習):原価法(区分所有建物及びその敷地)
数値は全て一致したので9割は超えてると思います。
50分。
演習がだいぶ板についてきた感じです。


民法:賃貸借契約と解除
相変わらず論点多い!笑
民法なのに解答用紙まるまる2枚埋まってしまう。
問題自体は典型論点なので全部発見できましたけど、論証例忘却しており規範定立がちょいちょい甘くて減点されそう。



■採点後答案回収。
鑑定理論(演習)アクセス7回目自己採点9割超 → 結果9割超
自己採点通りで良かったです。
先生の予想に反して平均点は低かったようです。
そういえば、アクセスαでDCF法ってやらないのね。


会計学応用答練4回目問1自己採点7〜8割 → 結果9割超
会計学応用答練4回目問2自己採点7〜8割 → 結果8割
合計9割弱
会計で初めて8割超えました。
結構前に受けたので何書いたかもあまり覚えてませんが笑

それと訂正を。
依然高らかに満点を9割に設定して採点している!と吠えたんですが、普通に満点採点されているようです。
勝手に分析して偉そうなこといってすいませんでした。



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演習集中特訓3日目!

昨日の妄想、継続賃料評価の疑問点を練習帳で確認しました。

継賃利回りを求めるための基礎価格。
『賃料改定時の基礎価格』となってるいるし、基本テキストでも現行賃料約定時から価格時点までの間が長いと、基礎価格の把握が困難となってるので、やはり過去時点評価っぽいですね。
ちなみに演習練習帳だと指示事項でした。


変動率は与えられた指数から単純に四則演算で査定するっぽい。
どうでもいいけど、変動率査定で使う指数をスライド指数て言うんですね。
スライド法って名前をただ丸呑みして覚えてたけど、変動=スライドだからスライド法と今更ながら気付きました笑


賃貸事例比較法も指示に従えば普通の比較方式と変わりなかったです。


スライド法の変動率の求め方だけチラ見しておけば、継続賃料はOKだと思われ。
後は価格評価と新規賃料評価の組み合わせだから、特に継賃の対策はいらないかと。
そもそも出ないと思いますけど笑


演習を集中して勉強進めていると、些末なことが疑問として出てきて気持ち悪くなっております。
おそらく試験合否には関係ないとこなんですけど。

例えば、減価修正。
土地、建物、一体の順で減価額を求めていきますよね。

この一体減価は演習だとほとんど計上する場面に出会わないんですが。
仮に一体減価が生じているとして。

建付地や建物評価の時にどうやって配分するんかしら。
これらって建物及びその敷地から部分鑑定評価するんですけど、まさか単純に価格構成割合で減価按分するなんてありえないし。

妄想ベースでいくと、
均衡の原則、適合の原則を使って適切な配分割合を査定。と逃げの論文を書くと思います。
配分割合の査定なんで、寄与の原則も使うとも書けそうですね。限定価格の配分額の逆のイメージ。

論文は抽象的にこんな感じで書けますが、実務的にはどうなんでしょ。


それと毎度のことながら、演習を飲み込んで勉強していくと論文対策になりますね。

去年の本試験で、再調達原価の求め方の直接法・間接法の長所短所を問われています。
長所短所は基準にないとこなんですけど、演習頭に浮かんだ人は合格答案書いたんでしょうね。

演習のミニ調整で書いてることをいじれば解答になりそう。

直接法は対象不動産の個別性を反映している。時点が古い場合等、適切な補修正が困難なときは規範性欠く。
間接法は現実の市場実態を反映している。適切な事例が乏しい場合は規範性欠く。
ここら辺をもうちょっと厚み持たして書くといったところか。


演習ばかりしてて全然明日の民法せず。。。
明朝パラパラ見てなんとかなるかな。。

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演習からいろいろ妄想してみた。。。

ようやくDCFがぴったり一致することができました!
ここまでくるのにすごい疲れたorz
演習の体力消耗は半端ない。

DCFはH22もH23年も問題内容を大体覚えてる状態でやって55分で終わるぐらい。
前問が原価法だからこっちも50分ぐらい掛かるとして。
本番での資料読み込みなどなど考えるとまだ2時間以内はムリだなぁ。


早くすればするほど計算ミスやら読み落としが出てきてしまう。
如何にスピード落とさずに正確性をあげるかが最大の課題となっております。


やってて思ったけど、CF表は計算して書いての連続なので電卓が利き手打ちの人とそうでない人とで結構差が出てきそうですね。
僕は利き手打ちだけども笑


それと演習って基本類型出尽くしたようで。
次は何が来るのやら。
基本類型・手法に戻るのか、借地権・新規賃料あたりがくるのか。。
新規賃料出てないので、まず継続賃料はないと思うけど。


継続家賃なんて出たら死ぬイメージしか湧かない笑

てことで、いつものごとくちょっと妄想してみました。。。

差額配分法
まずは積算法で積算賃料。
基礎価格求めるのに区建評価。
三手法やらせたらこれだけでH20年レベルですね。
地代評価だったら原価法ないだけ多少マシってところですかね。

区建価格に期待利回り掛けて純賃料求めて、+必要諸経費で積算賃料。

次に賃貸事例比較法で比準賃料を査定。

両者ミニ調整して実質賃料を査定。

実質賃料ー実際実質賃料=賃料差額。

賃料差額のうち貸主帰属部分(50%?)+実際実質賃料=差額配分法の試算賃料が求まる。


利回り法
差額配分法終わってたら新しいことは継賃利回り求めるだけかな。
基準だと『現行賃料定めた時点における純賃料に対する基礎価格の割合を標準』となってるから、、、
実際実質賃料ー必要諸経費=現行純賃料。
これを現行基礎価格で除して、継続賃料利回り査定。

んー、そもそも現行基礎価格ってどうやって求めるんだ?笑
過去時点評価か??
そうすると、また基礎価格求めないかんの???笑笑



スライド法
現行純賃料は利回り法で求めてるはずだから、新しいのは変動率か。
変動率はどうやって求めるんだろ?笑
またしてもわからない。。

基準だと各種指数の変動がどうのこうの書いてあるけど。
客観的な社会情勢の変化を反映できる手法!らしいけど、僕的には変動率が抽象的なフワフワしたイメージです笑


賃貸事例比較法
差額配分法とは違って、今度は継続賃料の賃貸事例比較法。
継賃て個別性が強いから比較方式はあんまり使わないとか講義で言ってたような、何かで読んだような。
何か色々補修正するんだろうか??
ここもわからない。。。



書いてて思ったけど、賃料評価って基礎価格を査定するために価格評価するから自然とボリューム増えるんですね。
まぁ逆に言うと価格評価が出来たら賃料は出来るみたいなもんか。


新規賃料が本番で出たら、基礎価格を求める積算法が最初で最後の山場になるということですかね…!



しかし妄想してみたら色々分からないとこ出てきてしまいました。。。
もし確認できたらまた書いてみます。
こうだよって、知ってる方がいたら教えて欲しいです。よろしくお願いします。

論文で賃料が怪しいみたいだから、継賃の理解深めるために今のうちに一読位はしておくのもありかもですね!

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演習はやればやるほど伸びる!

卒業シーズンですねー
駅で日本大学の卒業式の会場案内やら警備してて田舎者のねこきんはびっくりです。
流石日本トップクラスのマンモス校はお金かかってますね笑
卒業生やら父兄さん、見送りの在校生やら含めたらどれだけ人くるんだろう。

学校法人て格差が大きそうですね笑

儲かってるとこは不動産投資とかもしてるのかな。
それともリスクでかい運用は禁止!国債か定期預金しか許しません!みたいな規定があったりするのかな。

リスクある投資して、学校潰れるなんてことになったらエライこっちゃだから、やっぱり不動産投資はしてないか。


勉強の方は久しぶりに演習をがっつり。
演習練習帳を卒業し、いよいよ過去問へ〜!
パラパラーっと、一通り拝見。

平成20、22、23がエグいなぁ。

他は初見でも調整までいける気がする。
ということでこの3年分をひたすら繰り返してました。
配分率査定とDCF法の部分だけ。
DCFはやはり難しいですね。
DCFで初年度純収益は何とか形になったけど、CF表でまだどっかミスる。
どこかしら見落として、学習能力ないのかの如く何度も何度も間違える笑
解答例の四捨五入のタイミングがよくわからず、数値が僅かにズレて出るのも気持ち悪いw
ちくしょーめ。賃貸事例比較法がやたら得意になっていくぜ!


ただ少しコツはつかめてきた。
ポイントは『賃料動向』と『稼働率』
将来予測として、この2つが変動したら賃料が変わる。
そして賃料をベースに算出される空室損失、PMフィー、テナント募集費、一時金運用益などが連動して変わっていくといったところか。

しかし、フリーレントの修正計算とか本番でハジメマシテだったら頭真っ白になりますね笑


明日も出来れば演習を重点的にやりたい!


それと本試験の収益還元法は各論3章型が大半なのですね。
今まで練習帳でやってきたけど、こっちは総論7章型なので効率悪かった…orz


総まとめ民法も相変わらず難易度高す。

ねこきんのライフはもうゼロです!
やめたげてよぅって状態。


先生曰く、総まとめ民法は挫折する講義なので涙を堪える練習だとか笑

やってもやっても論証例が増えていく絶望で心折られながらも一歩ずつ頑張っていこう〜!

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外的要因はなかなかに困ります…!

目がかゆいー。
鼻水がー。
花粉ががんばり過ぎて集中力を持っていかれる…!


仕事もいきなり入ったりしてペース乱される。

思う様に勉強進まず。

むむむ。


今日は演習やる予定も、あまりできなかった。
TACにも行けなかったし。


演習過去問って本だからやりにく!笑

ってことで、切り離してリング綴じでやってみたものの、買ってきたリングファイルがあかんかったのか、ページめくりにく!ってなって、ORZこんな状態。


今日はよろしくない日と開き直ってもう休むぜ!!



演習の難易度をまとめておこう。
超簡単:H18
簡単:H21、H24
難しい:H19、H20
激難:H22、H23、H26

まず最初の目標としてはH19、H20レベルを2時間でノーミス完答!

ちなみにH18は簡単すぎて練習にならないのでやらなくてもいいそうです。

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年度末は忙しですねー

年度末は職場が殺伐としてきて若干息苦しい〜w
早く来い来い4月よ来い!

筋肉痛もあって総まとめ講義もやって、今日はボロボロなり。


3時間の講義は体力持ってかれますね〜
しかも時間がタイトは講義だからスピード早いから集中切らすと置いてかれてしまう。

総まとめテキストの問題レベルってどれ位なんでしょうね。
個人的な感想としては応用答練よりちょい難って感じですけど。

平成20年台の本試験よりは簡単な気がします。
というか、本試験は聞き方が変化球な感じで題意の把握が難しい。


これってよく聞く、悪い意味でのTAC慣れしてきてるってことかなぁ笑
TACの問題は解けるけど、本試験だと振るわないってやつ。



話戻って総まとめ講義なんですけど、前半はこれからの勉強の仕方とか方向性といったものを教えてくれます。

鑑定理論はもちろんなんですけど、教養科目のことも触れてくれたのでありがたです。
例えば、先生はアウトプットの訓練は民法だけした、教養の過去問はほとんど手をつけなかったとか。

教養科目って何処までフォローするかの線引きが難しいんですよね。

教養の専門じゃない鑑定理論の先生が、受験生時代、教養科目はここまでやった!てか、ここまでしか出来なかった!というような話を聞くと親近感が沸くというか。
同じ苦労の道を歩いてたんだなぁって。

教養をどこまで諦めて、鑑定理論にどれだけ力割くか。
このバランス感覚が合格の重要な要素ですよね。

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平穏に勉強をして過ごしました。

東京は土日はどこ行っても混み込みしてて疲れますねー
勉強場所を探してさまよっております笑

〜本日の成果〜
鑑定理論
総論6章、価格評価、賃料評価、各論2章、各論3章

各論三章がようやく長期記憶になってきたです。
ここは出題可能性が高いのか低いのか謎すぎる。
内容も結構謎過ぎますが笑
答練でもまだ出たことないし(てかそもそも出題範囲に指定されない)

なんとなく総論5章と同じで暗記勝負の章って感じですね。
責務やら収益費用項目やら。
ERなんて実務経験ないねこきんからしたら『なんか良く分からん建築の詳しい書類?』ってイメージ。
書くとしても定義を覚えて、そのまま吐出すって感じになる。
多分それが出来るか出来ないかが合否ラインになりそう。。。
各論三章が手薄になってる人って多そうだし。

せっかく覚えたんだからどっちかというと出て欲しい笑


会計学
繰延資産、研究開発費、ソフトウェア会計、企業結合会計、CF計算書


民法
意思表示、代理、時効


経済学をおさぼりして暗記強化ばかりやってきたから、どっかで経済学をぐあーってやらないとなぁ。
だいぶご無沙汰してるし。
明後日TAC行けたら経済学の総まとめテキスト貰えるか確認して、一気に経済の復習に取りかかろうかしら。

筋トレ
腕立て:30回×2セット
腹筋:50回×2セット

久しぶりに筋トレをした!笑
暖かくなってきたし、また運動始めるかな〜
勉強ばかりしてても効率が悪くなるような気もするし!

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【アクセスα第7回】鑑定理論(演習)・民法

自己採点
鑑定理論(演習)7回目:9割超
民法7回目:5割

受験日:2015/3/21

鑑定理論(演習):収益還元法(直接還元法)
今回は簡単…なのか…?
確かに内容は簡単でしたが、結構時間苦しかったです。内容が細かいというか。
50分位。
数値は全て一致したので9割超えると思います。
収益還元法は査定項目多いので答えがバシッと一致すると気持ちいいですね!


民法:契約締結準備段階の過失、数量指示売買
今日の民法は今までで難しかったー!!
基本テキストに載ってはいるけど論証例はないよって論点しかなかった…!
特にわからなかった論点『数量超過の場合の増額請求の可否』
例のごとく、その場でそれっぽい論証してみましたが、どの程度点数くるかな?

みなさんどれくらい解いてくるのやろ。
私はあきまへんでした。民法怖い怖い。


■採点後答案回収。
鑑定理論(演習)アクセス6回目自己採点8割超 → 結果9割超
やっと9割超え……!!
先生からもコツが掴めて来たようですね、との嬉しいコメントが。
次回でラストなので気持ちよく終われる様に頑張ろう。
今までで一番難しいそうですが。。


会計学応用答練3回目問1自己採点7〜8割 → 結果6割超
会計学応用答練3回目問2自己採点6割 → 結果8割弱
合計7割超
概念フレームワークは出題可能性薄そうだからどうでもいいけど、減損会計で6割ちょっとは悲しい。
しかし、ここは何とかブレずに勉強範囲はあくまで『今までのとこ+答練の新論点』で。
会計学に時間割いてるのがもったいない。


民法アクセス4回目自己採点4割 → 結果4割超
民法アクセス5回目自己採点6割 → 結果8割弱
4回目物上代位の悲しい点数。
5回目法定地上権は論証が雑!これ応用答練でも指摘されました笑
2人の採点者に言われたんだから相当ですねww
法定地上権の論証例は覚えても覚えても忘れていくのです。。。

試験委員的には抵当権絡みの物上代位と法定地上権だと、物上代位の方が可能性高そうだとか。
そうは言っても、不動産資格なんだから抵当権絡みのとこは手薄には出来ないですね。

抵当権でふと思ったどうでもいいことなんですけど、宅建試験では根抵当権ってあんまり重要視してなかったような。
なんででしょうね。
実務的には抵当権も根抵当もどっちも同じくらい存在してると思うんだけどなー。


〜本日の成果〜
今日は夜の約束までひたすら鑑定理論をインプットインプットインプットしてました。
久しぶりに経済学でもやるかーと思って道具持ってったけど、鑑定理論が乗ってたので無視してひたすら理論に燃えた。

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プロフィール

ねこきん

Author:ねこきん
ねこきんと申します。
センター試験の偏差値37のアラサーサラリーマンによる不動産鑑定士取得までの奮闘日記を書いていこうと思います。
平成26年不動産鑑定士試験短答式試験に合格。
平成27年度不動産鑑定士論文試験の合格を目指して勉強しています。
一人ツッコミ多いのはムシしてください。

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