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【アクセスβ第1・2回】鑑定理論(演習)

1日2問は重たいオモタイomotai
休憩も1時間だし。
とてもとても疲れたよパトラッシュ…

自己採点
鑑定理論(演習)1回目:7〜8割
鑑定理論(演習)2回目:8〜9割

受験日:2015/4/29


鑑定理論(演習)1回目:貸家及びその敷地
原価法終了で40分。
運営費用の途中で60分。
直接還元法終了で70分。
DCF終了、調整文前で100分。

時間との勝負って散々言われてる科目なんで、解きながら時間をメモっておくのもその後の練習に役立つかなっと。
本番で解いてる時の指標にもなるし。

間違えたとこ、解けたけど手間取ったとこ。
ここら辺もメモっといて重点的に復習すれば効率的に能力が伸びまする。

間違えたのは2カ所。
テナント募集費用の求め方がよくわからん!
復帰価格を現在価値に割引いてないよーー!
いつもCF表やって満足してたから復帰価格の算定が練習不足。

テナント募集費用はズレたら全部がズレていくのよねorz
テナント募集費の求め方はようやっと理解できました。
復帰価格は練習あるのみ。


鑑定理論(演習)2回目:新規賃料
積算法40分。
賃貸事例比較法50分。
収益分析法終了、調整文前で65分。

1問目に比べてボリューム少。
積算賃料だけ他と開いて少しビクついてたけど、無事にノーミスで辿り着いたどー!

と思ってたら…必要諸経費等に四捨五入の指示が( ゚д゚)
指示無視してアタマ3桁で四捨五入してるますよ…orz


※賃貸事例比較法で気になったこと※
賃貸事例で保証金の条件が対象不動産と違っている珍しいパターンだったので質問してみました。
(対象不動産は支賃の10ヶ月分に対し、賃貸事例は12ヶ月分)
Q.契約内容の類似性欠くから不採用として落とすのはあり?
 A.この程度の相違で不採用は考えにくい。
Q.類似性の違いはどこで反映する?
 A.ミニ調整の比準賃料間の優劣として反映させる。比準式で考慮するようなことはしない。
だそうですー


ムダに解答速度だけは早いので、配分次第でまだ精度上げれるはず。。。
今日の間違えたとこはそもそも理解と練習不足によるとこだけど。

(=´∇`=)『でもでも初見のDCF法で最後まで走りきれたのはそれなりに自信になったぜ!』
٩(ↀДↀ)۶『間違えてたけどな!』



おそらくアクセスαβと合わせて全ての手法と類型を網羅するように作られてますね。
後2回は借地権、継続賃料てとこやろね!
どっちも新規賃料評価やらにゃいかんから、結局は積算法が必要っていう笑


今日でGW挟むのでしばらく答練はおやすみ。
でもGW開けたら怒涛の答練ラッシュに入っていくし、あっという間に全答1回目だわ!
気持ちを切らさないようにしよう。。

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質問コーナーで質問してきた

演習演習あんど演習〜

色々と細かいところを見てました。
解く練習というより初見を減らす作業。


明日何出るかなー!
午前午後で2問あるし、結構ハードよね。

個人的な全4回の予想は…
DCF、新規賃料、借地権付建物、継続賃料。
ていうかαでやってないのがここら辺だし。
アクセス演習て一通りの手法を網羅するように作られているっぽいしね。


今日は鑑定理論の質問コーナーが設けられていたのでカウンセリング相談に行ってきました!

Q.新基準って使うのってどうですか??
『ありっちゃありだけど、オススメはしない。余力があったら。』
『改正点は来年から本格的に狙われるはずだけど、今年出ないとも言い切れない。軽く目を通す位にしとき。もちろんこれも余力があったら。』だそうです。


(=ↀωↀ=)✧『ねこきん君は逆に文量減らす方向に行くべきだから、これ以上新しい書くネタを仕入れるために新基準覚えるようなことは止めた方がいい』
と釘を刺されたのでやめときます。。



本題はアクセスβになってから点数が伸び悩んでおるという相談。

ねこきんの場合は…
文量を減らすこと。
問題を良く読んでしっかり答案構成すること。
問題の難易度を見極めること。


ということに落ち着きました。


文量を書くことに重きを置き過ぎなので、問題構成の時間や難易度の判断が甘くなっている。
それとケアレスミスが多い。
基本的なとこでミスしてると採点の印象が非常に悪くなる。

簡単な問題は今のスタイルで行って、トップ層でも7割に止まるような難しい問題はコンパクトに、答案構成を丁寧にした方が点数は安定する。
それこそアクセスβの4回目くらいの難易度なら30点を取る答案構成を心掛けるべき。

こんな感じでアドバイスを頂きました。

今後は50点を取る解答と35点を取る解答の方法論を身につける勉強をしていきます。
攻めの解答と守りの解答というべきか。

具体的には…
今日は眠いのでもう無理じゃ…Zzzzzzz

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普通に経済学を勉強〜

経済学の答練終わったんですが、少し復習に力を…
仕事後はねむいねむい(。-_-。)

ミクロ経済のあまりやってないとこ一気に解いてくぜー!


異時点間消費理論。
全部で3パターン。
貯蓄主体2つに借入主体は1つ!

貯蓄主体
①代替効果>所得効果
②所得効果>代替効果
借入主体


情報の経済学。
情報の非対称って、階段型のグラフだけ知っといたらよろしいのかいな??
とりあえずグラフと用語を暗記。


ゲーム理論。
基本的なのと、複数回・無限回繰返し。
複数回は裏切り者が得をする!
無限回は裏切っても損をすることがある!

ゲーム理論はなかなかにややこしい。


国際貿易
総まとめの問題!


明日は演習漬けでいくぜー〜
演習→なんかの暗記→演習→なんかの暗記→以下ry



アクセスβランキングやら優秀答案が更新されてますねー
鑑定理論優秀答案なのに辛口なコメント…
『知ってることを書く試験??』

うん、違うけど。言ってることは正しいけど。
空白で何も書かないよりは全然ありですよねー

理想は当然解答に答えることだけど、それができないなら知ってることを書いて書いて1点でも2点でも稼ぎに行くべきですからねー。
まぁこの採点者的には『君のレベルならそれ位できるでしょ』って意味かもしれませんが…笑


短答全答も結果出てますね〜
なんだか難しかったそうですが、、、
1位の人鑑定理論85点ってすご!
頭一つ抜けてる。

ただそれよりも申込者392人に対し受験者数221人か…
毎年どれくらいなんだろ。

論文全答ってどれくらいの受験人数になるのやら

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【アクセスβ第4回】鑑定理論(論文)・経済学

アクセスβの前半戦終了です!

自己採点
鑑定理論(論文)4回目:3〜4割
経済学4回目:6〜7割

受験日:2015/4/25


鑑定理論
小問⑴から自己文中心になるなー書きにくいなーと思いつつツラツラと解答。

ん。

んんん。

全然違うこと書いてるー((((;゚Д゚)))))))
『え、これ今日の問題の解答か?』

解答例二度見ってマジでしちゃうんですね。
対象不動産の確認のことがっつり書いたよ。
明後日の方向の解答へ。。。
点が載ってきそうな小問⑴と⑷で配点22点か。確実20点切るよ…

はぁ。
本番やったら大事件やでほんま。。。
切り替えて半月後の直前答練で取り返すぜ( i _ i )

全4回で120点はいきたいーいくやろーなんて思ってたけど、とても足りまへん。
ぐやじい…

o( -_-)~=○☆)゚ロ゚)『早よ切り替えなさい!!』


経済学
インフレ出たー笑
うん、、、ヤマ当たったのに微妙かも。
理論の根本的なとこだったので、正確な記述が怪しい。
なんとなーく書いて、なんとなーく違ってる笑。
本質はズレてないのでそれなりに点数はくるはずだけど…

πとかuとか使いなれない記号だから解いててアベコベになって混乱してしまう。。。
どっちがインフレ率、どっちが失業率なのよ!


インフレ施策の現実経済への当てはめは解説でちょろっと説明してくれました。
やっぱり経済理論的には、日銀さんのインフレ起こして失業率下げるぜーってのは、長期的には意味ないよってのが結論のようです。



■採点後答案回収。
経済学アクセスβ2回目自己採点6割超 → 結果6割超
自己採点通り。
計算問題って部分点がつきにくい。
合ってた合ってなかったで恐ろしいほど差がつくから嫌いだなぁ。
やり方覚えるだけでいいから勉強時間取られないのは助かるけど。
何事も一長一短やね。

経済学アクセスβ3回目自己採点6〜7割超 → 結果9割超
なんだか色々気持ち悪いグラフ描いてしまってるのに点数が載っておる…ありがたや!


経済学の採点返却が早いーこれもありがたいですね!


昨日は気分転換に神保町をプラプラしてきました。
ステキな街!!
カフェが多いので転々しやすそー
勉強できるようなカフェかは入ってみないとわからないんですけどね。。。

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上級生に追いつき追い越せ

先週の経済学答練の終わりに先生が、次回は難しいです…
なんてボソッと言ってたので経済学の応用論点を勉強!


個人的には毎回難しいです。
上級講義とかでやってたり、それ以上の問題っぽい。
基本講義の復習してもほぼ意味なしなんで、新しい分野に手を出してます。
手を広げすぎて自滅…なんてことにならないように要注意ですが。


経済学でとても難しいとこ…で、多分マクロ経済の範囲…

インフレ需給経済成長らへんですかね。
私の使ってる速習マクロ経済学でも難易度ウルトラCになってますし。

経済成長理論は去年出てるようだから、インフレ需給かしら。
という訳でインフレ需給を。


……結論として、うん、なんとなくわかった。て感じ笑
どうなんだろ、問題解いてみないことには…
そもそも土曜日出るかわかんないけど。

なんだかごちゃごちゃややこしそうな式を色々使ってるけど、要するに物価上昇させると失業率は短期的には減るということね。
ただし長期的には意味はないと。

フィリップスやらフィッシャーやらマネタリストやら。
カタカナいっぱい出てきたよ。。。

んーむ、異次元緩和して物価上昇率2%目指してるてはいるけど、長期的には意味ないということなのかしらね?

テキスト読んだだけだと、現実経済への当てはめがよくわからん〜


経済成長を明日やるか悩ましい。

インフレを勉強しといてなんだけど、基本講義でやってないし、難易度もウルトラCだからぶっちゃけ合否には関係ないとこだと思うし。。。


上級答練のランキングが出てますね!
ライブで渋谷1位の人、あまり見かけない人だなぁ。
たまにアクセス民法で載ってたような。。民法だけ受けてたのかな?
2位の人は上位常連。
梅田1位の人も良く見かける人ですね!

演習も論文も渋谷・梅田の2トップですね。

よし、追いつき追い越せと頑張ろー!

それと今日気付いたのですが、webのマイページの『よくある質問』に簡単な勉強方法などのガイダンスが載ってるんですね!

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要説・新基準!

遅まきながら要説購入しました!


……
………

めちゃめちゃ分厚くなってる!!笑

主な改正は3つ+その他
⑴不動産市場の国際化への対応
⑵ストック型社会の進展への対応
⑶証券化対象不動産の多様化への対応


ざっくりまとめるとこんな感じ。
⑴について
①合理性あれば複数手法は不要
②証券化不動産の運用方法が最有効使用なら特定価格じゃなくて正常価格で表示

⑵について
①建物の価格形成要因の充実
②原価法の留意点追加
③対象確定条件の追加『未竣工建物等鑑定評価』

⑶について
①事業用不動産の評価の充実

その他
定期借地権の評価の充実
継続賃料の評価の見直し



新基準。。。
今年は適用されないけど、改正論点は試験に出やすいとも言われるんで非常にグレーですね。


受験生的に当然思うこととしては、追加や改正の部分って上手いこと補足として書いたら加点事由になるかってことです。

来週に講師の質問受付時間が準備されているので聞いてみます。



以下は新基準で気になったとこを書いてみてるので、混乱したくない人は読まない方が良いかもです。



とりあえず今年は賃料が熱いと言われているので賃料の改正について。

『新規賃料固有の価格形成要因』が制定。
契約慣行(地域要因)と契約内容(個別的要因)の2つで借地権の要因と似てます。

必要諸経費への減価償却費非計上パターンが追加。
期待利回りの償却前後の対応を気をつけようぜってなってます。

賃貸事業分析法という新規賃料版の土地残余法なるものが制定。

継続賃料についても『継続賃料固有の価格形成要因』が制定されてます。
各論2章の継賃の総合的勘案事項を見直したよって感じ。

各手法の定義に『継続賃料固有の価格形成要因に留意しつつ〜』といった文言が挿入されてたり。
継賃評価はちょいちょいいじられてます。


と、賃料だけでもかなりガッツリ改正されてます。


依然、原価法は出たばかりやので出題可能性落ちるかなーなんて書いてましたけど、そんな話が吹き飛ぶほどの改正が…



全体的にかなりの箇所改正されてるんですね〜。
新しい評価条件、表示方法、評価手法などなど…

全体に目を通して見た感じ、改正というより追加って印象。
基準については新しく覚え直すんじゃなくて、覚える量が増えたってことですね。
『今まではこうだったけど、これからはここまで深く分析してやりなさい』としてるようなイメージ。

『追加』って感じなんで、今までの考え方を真っ向否定するもんでもないから、個人的には新基準覚えて書くのもありなような気がします。
少なくとも悪印象ではないはず…!


例えば…

三章の追加文言:建物個別的要因
『市場参加者が取引等に際して、着目するであろう個別的要因が建物の用途毎に異なることに留意する必要がある。』
個別的要因の問題とか市場分析の問題で書いたら加点来そう。

定期借地権の評価の総合的勘案事項の追加
借地権の勘案事項7個に以下2つ追加
『借地期間満了時の建物等に関する契約内容』
『契約期間中に建物の建築及び解体が行われる場合における建物の使用収益が期待できない期間』

借地権、定期借地権、底地、借地権付建物とかの問題で総合的勘案事項を書く時に書いたら加点来そう。


ちなみに国交省のHPに新旧対照表が載っておりますので興味あればご参考にどうぞ。
基準の新旧対照表



ところで…
今更ながらでお恥ずかしいのですが…
要説の後ろにいる『価格等調査を行う場合のガイドライン』…あなたは何者?

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総まとめ経済学も終了。これで講義全部消化です。。

よろよろ…お疲れました…

ヽ( ´囗`。)ノ『会社めっちゃ蒸し蒸しして暑ー!』
(*´ー`)ノ 『TACエアコン効きすぎて寒ー!』


(#`皿´)『わがままいってんじゃねー!!』



。。。今週でやっと総まとめ講義が終わりました!!


A先生が本気出してきて無事に全問題終わり。

資産効果とか頭の体操って感じでオモシロ♪(´ε` )

アベノミクスでIS-LM-BPモデルが経済政策として初めて認められましたね!って何だか先生が嬉しそうでした( ´ ▽ ` )ノ
めちゃめちゃ巻いて講義が進んでたから、全然頭ついてけてませんでしたが笑
頭の回転がのんびりなので、BP曲線とか出てくると、ゆっくり考えないとこんがらがってしまうー



講義らしい講義は今日で終わり。
後は本番まで答練をこなしていく感じです。

総まとめ民法が全然復習間に合ってない。。なんとかしないとね( ̄Д ̄)ノ


経済学も話し聞いたときは、お〜なるほどねってなるけど、ほったらかしにしたらナンノコッチャになってしまうので早めに復習しよう。


会計学は…総まとめの計算問題くらいは完璧にしとこ〜(。-_-。)



明日は転々虫勉強法の一環で調布へ。

(b´ω`d)『ついにかの有名な高級住宅街に足を踏み入れるのかぁ。なんなら地域分析とかしちゃうぜ〜!』

(゚ω゚;)『いや、それ田園調布だから…』

(b´ω`d)『またまたぁ。田園なんて付いてる方が高級な訳なかろう』

(゚ω゚;)。o○(!?)

世間知らずの田舎者です。。。

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不動産鑑定士就活セミナー

に参加してきました!

就活はしませんが、業界的にどんな動き方をするのか興味があったので。。。


修習は鑑定業者と大学以外に、修習専門業者なるものもあるんですね。
確かに大学が明海大と日大の2校しかないのなら、地方合格者にとってはありがたい存在かも。
これがビジネスチャンスというやつか…


そして個人鑑定業者の場合、営業はやはり税理士さんとか弁護士さん相手か。
営業というよりコネクションが大きそうだ…!

税理士さんと知り合う方法ってどんなんがあるのかしらね。

親族が税理士…
友人が税理士…
個人業者なら確定申告しなきゃだから、自分とこの顧問税理士もある意味コネになるか笑
そうなると、友達が起業してたり不動産投資なんかしてたりして、確定申告してたら顧問税理士いるから紹介してもらえたりするかもですね!

TAC税理士講座でも受講して未来の税理士の卵と仲良くなっておくとかも笑

なんにせよコミュニケーション能力!が重要な世の中ですね笑。世知辛い



■採点後答案回収。
鑑定理論アクセスβ1回目自己採点6〜7割 → 結果6割超
経済学アクセスβ1回目自己採点5割 → 結果5割超

答案回収できて日曜日にTACに行ったかいがあった笑
どちらも大体自己採点通り。
経済学は、まぁ…どうでもいいです笑
βはほぼ知らない論点だし、たまたま取れただけ。


問題は鑑定理論。
解説講義でT先生もおっしゃてたけど、7割が一つの壁になりそう
壁の一つというか、平均して7割超えるレベルになったら全受験生でトップ10には余裕で入る感じっぽい。
最大にして最後の壁。。。

7割超えがんばるぞー!
と、気合いいれようにも後一回しかないよアクセスβ(´・ω・`)


まぁ応用レベルになるとその場で考えさせられる問題が中心になってくるから、何かやったからといって急に点数は伸びないんだろうけども。
ヤマが当たったとか位か。
どちらかというと問題の題意を外さないとか、ケアレスミスを失くすとかの方が大事ですね。


ケアレスミスを減らすのが特に重要。
誰もがどっかでしてるであろうけど、意外になくならないのがケアレスミス。。。
本番の緊張の中だとどっかでミスは起こるもんだと想定しておいた方が良いかもですね。
ただその"数"は限りなく少なくしたい…

ミスを減らすって…じゃあ具体的にどうしたらいいんにゃろ…??

…結局は答案構成と暗記を繰り返すしかないんかね。。。

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【アクセスβ第3回】鑑定理論(論文)・経済学

アクセスβお疲れさまでしたー!
黒ペン忘れてしまい、計らずも青ペンで答案作成に。
私の使ってる青って明るいから何だか目がチカチカする(。-_-。)

自己採点
鑑定理論(論文)3回目:7〜8割
経済学3回目:6〜7割

受験日:2015/4/18

鑑定理論
出てない章で目ぼしいのは2章問題、5章問題、賃料問題、8章問題、各論3章。
今日は各論3章!
範囲指定ない場合、回数が進むにつれて怪しい箇所が絞られてきますね笑

各論3章も結構暗記進んでると思ってたら意外と出てこなかったり。
あと、ここってあまり答案作成したことないからどれぐらい解答スペース喰うのか見えなかったりと、若干テンパってかなり時間ギリギリ。

大きな論点漏れなく7〜8割位とれたと思う。
今までで一番無難に書けたはず…!


経済学
インフレって見た瞬間、ヤバと思いましたが普通に古典派マクロでした。
昨日やっててたまたまやってたから良かった。
というか、やってなかったら悲惨なことに…

グラフがちょいちょい違うwけど拾えるとこは拾っていったから6〜7割位。


しかし、そろそろ期待インフレの論点もやっとかないとねぇ。
まだサラサラ流し読みしかしてない。。。

次回最終回だけど、経済難しいらしい。
いやいや、毎回難しいっす!


明日は短答試験の全答練らしいですね!
まだまだ本番まで時間があるので、行政法規の準備出来てない人いそうだけど。
良い点取れたらそれは自信になりますもんね!受講する方は頑張ってください!

その後に、試験合格後の動き方というか就活セミナーらしきものがあるらしい。
鑑定士って合格発表から実務修習申込がかなりタイトなスケジュールらしく大変のようですね。。。
気分転換も兼ねて顔を出してみようと思います。

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神楽坂ぷらぷら

暑くなったら家の周辺を巡るだろうから、涼しいうちに少し遠出。
しかし今日暑いなー、太陽頑張りすぎやん。もう少し春休みしとけよ!なんて思ってたら雨降ってきて、しかも急に寒なった(−_−;)
文句言ってすいませんでした太陽さま。


明日でアクセスβも三回目です!

経済…βだと未知の論点出るから対策しようない。
普通にただの勉強を。マクロ経済。
結構腰を据えてやりました。。


とりあえずケインズと古典派の争いをなんとかして欲しいもんです。

ややこしいのでまとめてみました。
木を見て森を見ずでいくとわけわからんくなる。

ケインズ
・財市場…国民所得Y決定
・貨幣市場…利子率r決定
・労働市場…古典の第一公準で労働需要量を求める
・財、貨幣、労働の3市場の同時分析…物価水準P決定

・Yと雇用量の関係
①45度分析で国民所得Yが決まる。
②Yに基づいて労働需要量(雇用量)が決まる。
〜By 有効需要の原理〜


古典派
・財市場…r決定
・貨幣市場…P決定
・労働市場…完全雇用量決定
・国民所得は完全雇用達成されるからYfに一意に決まる。

・Yと雇用量の関係
①労働の需給均衡で完全雇用が決まる。
②完全雇用に基づいて完全雇用国民所得が決まる。
ここはケインズと順番が逆。



少し詳細へ
ケインズの労働市場
恥ずかしながら、今まで労働市場で物価水準が決まる!って勘違いしてました。
てか、労働市場で物価水準決まってへんやん!って疑問に思ったままスルーしてました。
良く良くテキスト読んでみたら『労働市場との関係で決まる』
( ゚д゚)
『財市場で所得が決まる』
『貨幣市場で利子率が決まる』
『労働市場との関係で物価水準が決まる』
( ゚д゚ )
ややこしすぎ!笑

これですっきりしました。
財・貨幣市場をIS-LM分析でAD曲線を導出。
労働市場分析…ていうか、労働需要量からAS曲線を導出。

AD-AS分析で物価水準を求める
つまり労働市場から直接求めるってことじゃないってことだったのですね。



古典派は暗記レジュメないから、馴染みが薄いです。
古典派のマクロ経済

財市場分析
①貯蓄は利子率の増加関数(右上がり)
②投資は利子率の減少関数(右下がり)
③貯蓄投資の均衡で利子率rが決定。

貨幣市場分析
①貨幣供給はケインズと同じくM/P
②貨幣需要は取引需要L1のみと考える。
L1は所得Yの増加関数だからL1=k Y(kは定数)

③貨幣需要と貨幣供給の均衡で物価水準Pが決定。
M/P=k Y
〜ケンブリッジ方程式〜

古典派だと完全雇用達成だからYはYfで決定。
ケンブリッジ方程式を直すと〜
M=k P Yf

kとYfは定数
貨幣供給量Mを増やしても物価水準Pが上昇するだけで、国民所得に影響しないよー!
〜貨幣ベール観〜

青字部分
つまり、物価水準は貨幣数量に比例して変化するという関係
〜貨幣数量説〜

ケンブリッジ方程式が貨幣数量説そのものってとこですかね。


今日一日経済学に時間を持っていかれてしまった…

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プロフィール

ねこきん

Author:ねこきん
ねこきんと申します。
センター試験の偏差値37のアラサーサラリーマンによる不動産鑑定士取得までの奮闘日記を書いていこうと思います。
平成26年不動産鑑定士試験短答式試験に合格。
平成27年度不動産鑑定士論文試験の合格を目指して勉強しています。
一人ツッコミ多いのはムシしてください。

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