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演習集中特訓3日目!

昨日の妄想、継続賃料評価の疑問点を練習帳で確認しました。

継賃利回りを求めるための基礎価格。
『賃料改定時の基礎価格』となってるいるし、基本テキストでも現行賃料約定時から価格時点までの間が長いと、基礎価格の把握が困難となってるので、やはり過去時点評価っぽいですね。
ちなみに演習練習帳だと指示事項でした。


変動率は与えられた指数から単純に四則演算で査定するっぽい。
どうでもいいけど、変動率査定で使う指数をスライド指数て言うんですね。
スライド法って名前をただ丸呑みして覚えてたけど、変動=スライドだからスライド法と今更ながら気付きました笑


賃貸事例比較法も指示に従えば普通の比較方式と変わりなかったです。


スライド法の変動率の求め方だけチラ見しておけば、継続賃料はOKだと思われ。
後は価格評価と新規賃料評価の組み合わせだから、特に継賃の対策はいらないかと。
そもそも出ないと思いますけど笑


演習を集中して勉強進めていると、些末なことが疑問として出てきて気持ち悪くなっております。
おそらく試験合否には関係ないとこなんですけど。

例えば、減価修正。
土地、建物、一体の順で減価額を求めていきますよね。

この一体減価は演習だとほとんど計上する場面に出会わないんですが。
仮に一体減価が生じているとして。

建付地や建物評価の時にどうやって配分するんかしら。
これらって建物及びその敷地から部分鑑定評価するんですけど、まさか単純に価格構成割合で減価按分するなんてありえないし。

妄想ベースでいくと、
均衡の原則、適合の原則を使って適切な配分割合を査定。と逃げの論文を書くと思います。
配分割合の査定なんで、寄与の原則も使うとも書けそうですね。限定価格の配分額の逆のイメージ。

論文は抽象的にこんな感じで書けますが、実務的にはどうなんでしょ。


それと毎度のことながら、演習を飲み込んで勉強していくと論文対策になりますね。

去年の本試験で、再調達原価の求め方の直接法・間接法の長所短所を問われています。
長所短所は基準にないとこなんですけど、演習頭に浮かんだ人は合格答案書いたんでしょうね。

演習のミニ調整で書いてることをいじれば解答になりそう。

直接法は対象不動産の個別性を反映している。時点が古い場合等、適切な補修正が困難なときは規範性欠く。
間接法は現実の市場実態を反映している。適切な事例が乏しい場合は規範性欠く。
ここら辺をもうちょっと厚み持たして書くといったところか。


演習ばかりしてて全然明日の民法せず。。。
明朝パラパラ見てなんとかなるかな。。

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プロフィール

ねこきん

Author:ねこきん
ねこきんと申します。
センター試験の偏差値37のアラサーサラリーマンによる不動産鑑定士取得までの奮闘日記を書いていこうと思います。
平成26年不動産鑑定士試験短答式試験に合格。
平成27年度不動産鑑定士論文試験の合格を目指して勉強しています。
一人ツッコミ多いのはムシしてください。

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